HEMEROTECA
Artículos publicados en otros medios
Una selección de artículos y colaboraciones de Antoni Dorsé publicados originalmente en prensa y otras plataformas.
Artículo
Antoni Dorsé
2026
Hipoteca: ¿Solución o problema?
Este documento plantea un debate riguroso entre dos tipologías diferentes de préstamos hipotecarios y se pregunta si el tipo utilizado en España es una solución o es un problema para el acceso a la vivienda.
El préstamo hipotecario ofrecido actualmente por las entidades bancarias se denomina hipoteca a tipo de interés nominal con método francés de amortización, que proporciona cuotas periódicas constantes a valor nominal.
Este tipo de hipotecas tiene la ventaja de ser fácil de explicar y entender, pero ocasiona graves inconvenientes a los prestatarios al estar incorrectamente indexado a la inflación.
El problema está causado por el denominado “efecto inclinación” de este tipo de hipotecas, que produce dos importantes perjuicios para los hipotecados. En primer lugar, cuotas a pagar más elevadas en los primeros periodos del préstamo; y, en segundo lugar, aumentos desproporcionados de las cuotas ante cambios de los tipos de interés nominales producidos por las variaciones de la inflación.
La combinación de ambos efectos implica un menor importe de préstamo concedido y una disminución de la liquidez del hipotecado con el correspondiente riesgo de morosidad.
Para eliminar los perjuicios ocasionados por el préstamo hipotecario actual, se propone el uso del préstamo hipotecario a tipo de interés real indexado a la inflación que se caracteriza por la separación de los dos componentes del tipo nominal de interés: el tipo real de interés y la tasa de inflación.
Este tipo alternativo de hipotecas, al estar correctamente indexado a la tasa de inflación, produce cuotas constantes a valor real durante todo el periodo del préstamo y no ocasiona incrementos desproporcionados de las cuotas ante las variaciones de la inflación.
Tanto el gobierno como las entidades financieras deberían considerar su implementación por las evidentes ventajas que proporciona en entornos de alta variabilidad de inflación como el actual. Su uso no solo facilitaría el acceso a la vivienda de las generaciones jóvenes, sino que también ofrecería estabilidad al mercado inmobiliario y evitaría la burbuja especulativa.
5Cèntims
X. Barrull y A. Dorsé
Gener 2023
Les hipoteques nominals i l'efecte inclinació
Aquest article destaca que la gran majoria de les hipoteques utilitzades a Catalunya estan referenciades a tipus d’interès nominals i utilitzen el sistema d’amortització francès.
Aquest tipus de préstecs hipotecaris es caracteritza per quotes constants a valor nominal. Aquest fet fa que els prestataris estiguin afectats per l’efecte inclinació, que ocasiona valors més elevats en termes reals en els primers períodes del préstec.
Utilitzant un senzill exemple de dos bessons que decideixen adquirir un habitatge, s’argumenta com un petit augment de la taxa d’inflació pot causar greus perjudicis al sector immobiliari amb increments excessius de les quotes a pagar pels prestataris i reduccions innecessàries de l’import del préstec concedit pels bancs.
Per solucionar-ho, es proposa la utilització de un tipus diferent d’hipoteca denominat préstec hipotecari a tipus d’interès real i indexat a la inflació que elimina el nociu efecte inclinació.
SSRN
X. Barrull y A. Dorsé
2022
The tilt effect revisited. Inflation and housing recessions
The tilt effect was broadly studied in the 1970s and early 1980s, when inflation rates were rising rapidly and even reached the double digits, but scholars seemed to lose interest as inflation rates declined and central banks committed to price stability. However, the tilt effect is harmful even in low inflation environments and, with any increase, it can bring about to all the typical features of a housing recession: a fall in demand and prices due to the tilt-demand effect, and an increase in defaults and foreclosures due to the tilt-liquidity effect.
Using a model to study the US housing market between 1969 and 2021, it is shown that increases in inflation, nominal interest rates and the tilt effect burden preceded all housing recessions. Focussing on the 2007 housing recession, the model explains the fall in sales and prices, the increase in ARM borrower defaults and some of the FRM lender losses. It also explains why prices rose in 2021, despite the 2020 economic recession.
The tilt effect con be interpreted as a liquidity problem, as it changes borrowers’ real stream of loan payments, but also as a variation in real interest rates that hurts housing markets and the economy. Tilt-effect-induced problems can be avoided by having zero inflation, improving market liquidity or granting inflation-indexed loans. However, only this last option can prevent the main setbacks in all scenarios reducing financial risk and costs, while contributing to improve economic and financial stability, to reduce housing market volatility for lenders, borrowers and real estate agents, and to increase homeownership.
ESADE Informe Económico
Número 22, 1r semestre
Pág. 57-67
X. Barrull y A. Dorsé
2018
El efecto inclinación y las crisis inmobiliarias
Este artículo argumenta que las crisis inmobiliarias producidas periódicamente están casi siempre precedidas por periodos de incremento de las tasas de inflación.
Al analizar este hecho, destaca la importancia de la utilización de préstamos hipotecarios a tipo de interés nominal para la financiación de compra de los bienes inmuebles.
Este tipo de financiación está afectado por el denominado “efecto inclinación” que ocasiona graves perjuicios para la liquidez de los hipotecados en contextos de variabilidad de la tasa de inflación.
Usando un sencillo ejemplo de dos gemelos, se razona como un pequeño aumento de la tasa de inflación puede causar un elevado incremento de las cuotas de los actuales hipotecados y una drástica reducción del importe concedido del préstamo para posibles nuevos compradores de vivienda.
Ambos efectos, al actuar conjuntamente, producen consecuencias muy negativas para el sector inmobiliario en su conjunto: aumento de la morosidad en las hipotecas de las entidades financieras, disminución del consumo de los prestatarios, reducción significativa de la demanda de inmuebles, … En resumen, todos los efectos negativos que caracterizan una crisis inmobiliaria.
Como solución, se propone la implementación de préstamos hipotecarios a tipo de interés real indexados a la inflación. Este tipo de hipoteca, alternativo al utilizado actualmente, elimina los perjuicios ocasionados por el efecto inclinación y permitiría ofrecer una mayor estabilidad al mercado de la vivienda minimizando los riesgos de crisis inmobiliarias.
KR Infographic Editors
X. Barrull y A. Dorsé
2018
El efecto inclinación y los contratos indexados
El libro se estructura en dos partes. En la primera se cuestiona el diagnóstico realizado sobre la gran crisis financiera de 2007 y se critican algunos elementos de la narrativa explicativa mayoritaria, basada en un exceso de hipotecas subprime. Se ofrece un diagnóstico alternativo que destaca la importancia de un fenómeno financiero, el denominado efecto inclinación, en el desarrollo de las crisis inmobiliarias y económicas. Su toma en consideración nos ayuda a explicar las causas de las crisis económicas sufridas y las carencias de los modelos keynesiano y neoclásico para evitarlas.
La segunda parte se centra en realizar una propuesta basada en la utilización de contratos indexados a la inflación para evitar las recurrentes crisis financieras, que siempre preceden a las crisis económicas. Se explica el funcionamiento de estos contratos y se detallan sus ventajas e inconvenientes. Finalmente se exponen los principales cambios que esta propuesta supone y se realizan recomendaciones para su correcta implementación.
A nivel informativo, el índice resumido del libro es:
INTRODUCCIÓN
PARTE I. El efecto inclinación y las crisis económicas
1. El falso relato de la crisis
2. El efecto inclinación. Un elemento clave de las crisis
3. Las dificultades de los modelos económicos para evitar y resolver las recesiones económicas
PARTE II. La economía de los contratos indexados
4. Los contratos indexados a la inflación
5. Propuesta de una economía de contratos indexados
6. La implementación de una economía de contratos indexados
7. La práctica de una economía de contratos indexados
La descarga del libro en formato digital se puede obtener enviando correo a otrasmiradaseconomicas@gmail.com.
SSRN
X. Barrull y A. Dorsé
2011
Solutions to the inflation-induced instability in housing markets
This paper uses a model to show how inflation and mortgage loans based on nominal interest rates (NRMs), like FRMs, ARMs or IOs, are a source of instability for housing markets. NRMs allocate risk inappropriately and cause economic tensions due to the tilt effect (Lessard and Modigliani, 1975), the costs to hedge the inflation rates (Lessard and Modigliani, 1975) and the unpredictability of inflation and price levels (Modigliani, 1974).
Real Rate Inflation-Indexed Mortgages (RIMs), or mortgage loans that are inflation indexed and bear a reference to real interest rates, allocate risk more appropriately, lessen economic tensions and diminish the markets granted loans range and volatility. RIMs offer a significant advantage over NRMs. In contrast to inflation and nominal interest rates, markets can have reasonable expectations about the long-term trend of real interest rates and the natural interest rate, helping them to shape reasonable house prices and to reduce the negative effects of volatility and uncertainty. It also facilitates the introduction of new financial facilities and regulatory measures that could help to increase market stability.
Results do not explain the market reluctance to indexed loans. A bad assessment of the influence of inflation volatility, mainly in low-inflation countries, the ignorance of the benefits of the long-term trend of real interest rates, the lack of product development and a “Stag hunt game” situation may help to explain it. Finally, it is shown how the effects predicted by the model occurred in the US housing market between 1973 and 2009. Results encourage the promotion of RIMs for housing markets.