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Hipoteca: ¿Solución o problema?

Este documento plantea un debate riguroso entre dos tipologías diferentes de préstamos hipotecarios y se pregunta si el tipo utilizado en España es una solución o es un problema para el acceso a la vivienda.El préstamo hipotecario ofrecido actualmente por las entidades bancarias se denomina hipoteca a tipo de interés nominal con método francés de amortización, que proporciona cuotas periódicas constantes a valor nominal.Este tipo de hipotecas tiene la ventaja de ser fácil de explicar y entender, pero ocasiona graves inconvenientes a los prestatarios al estar incorrectamente indexado a la inflaciónEl problema está causado por el denominado “efecto inclinación” de este tipo de hipotecas, que produce dos importantes perjuicios para los hipotecados. En primer lugar, cuotas a pagar más elevadas en los primeros periodos del préstamo; y, en segundo lugar, aumentos desproporcionados de las cuotas ante cambios de los tipos de interés nominales producidos por las variaciones de la inflación.La combinación de ambos efectos implica un menor importe de préstamo concedido y una disminución de la liquidez del hipotecado con el correspondiente riesgo de morosidad.Para eliminar los perjuicios ocasionados por el préstamo hipotecario actual, se propone el uso del préstamo hipotecario a tipo de interés real indexado a la inflación que se caracteriza por la separación de los dos componentes del tipo nominal de interés: el tipo real de interés y la tasa de inflación.Este tipo alternativo de hipotecas, al estar correctamente indexado a la tasa de inflación, produce cuotas constantes a valor real durante todo el periodo del préstamo y no ocasiona incrementos desproporcionados de las cuotas ante las variaciones de la inflación.Tanto el gobierno como las entidades financieras deberían considerar su implementación por las evidentes ventajas que proporciona en entornos de alta variabilidad de inflación como el actual. Su uso no solo facilitaría el acceso a la vivienda de las generaciones jóvenes, sino que también ofrecería estabilidad al mercado inmobiliario y evitaría la burbuja especulativa.